--- title: "平均地權條例新法介紹與合憲分析" slug: public02201 url: https://omykamp.tv/posts/public02201 published_at: 2024-02-20 modified_at: 2024-03-05 author: "希流" category: "法律潮流專欄-公法組" tags: ["平均地權條例"] access: login_required --- # 平均地權條例新法介紹與合憲分析 > 時事議題考點說明｜公法｜ By **希流** | 2024-02-20 平均地權條例新法介紹與合憲分析前言房價過高向為台灣嚴重社會問題，政府為打擊炒作住宅市場行為，制定平均地權條例。平均地權條例強勢管制炒房行為，其措施是否合憲？為具高度重要性之時事議題。本文介紹其內容及管制爭議。 2. 本文礙於篇幅，本文謹擇此次修法最具爭議的三個面向做討論。 （一） 預售屋交易與紅單轉售納管 預售屋買賣向來爭議叢生，更有投資客以人頭簽訂預售屋契約再解約，製造交易假象以哄抬房價，於是增訂平均地權條例第47條之3第1項規定：「銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。」同條第2項規定：「銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。」及同條第5項規定：「銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。」將交易資訊納入監控範圍並加以公開，以消弭預售屋交易市場的不透明，打擊炒作行為。 此外，預售屋買賣乃先由買家預付定金，取得「購屋買賣預約單」作為訂定預約之憑證，後續再憑此單據與建商訂立買賣契約本約。因該預約憑證為紅色，故稱為「紅單」。實務上多有投資客搶購預售屋，製造房市稀缺性，再以高價出售紅單的方式炒作價格。為杜絕此一炒作行為，於是增訂平均地權條例第47條之3第6項規定：「前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。」 （二） 預售屋及新建成屋買賣契約讓與納管 實務上除上述「紅單」外，預售屋及新建成屋之「買賣契約」本身亦可作為投資標的。因此將買賣契約之讓與納管，原則禁止買受人轉售或以其他方式讓與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。例外則於但書明定配偶（包含司法院釋字第七四八號解釋施行法規定之同性伴侶關係）及直系血親或二親等內旁系血親間得讓與或轉售，以及經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形，例如買受人簽約後因非自願失業或配偶、近親重大傷病須長期療養等重大變故，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。 平均地權條例第47條之4規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。（第一項）買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。（第二項）銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。（第三項）直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。（第四項）」 （三） 私法人買受住宅許可制及住宅處分納管 私法人與自然人不同，原則上沒有居住之需求，因此私法人買受住宅用房屋，多為投資之用。近年私法人購買住宅筆數明顯增加，為防止排擠真正有居住需求之購房市場，於是增訂平均地權條例第79條之1規定：「私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。（第一項）前項許可之文件有效期限為一年。（第二項）私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。（第三項）中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。（第四項）第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。（第五項）」以許可制管制私法人買受住宅之行為，限定特定使用方法，並且規定於一定期間內不得處分。 （四）規範合憲性檢驗 限制「紅單」與「買賣契約」之轉讓，是否涉及人民財產權之限制，便有爭議。平均地權條例第47條之3 及同法第47條之4 立法理由皆指出：「不得轉售書面契據之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第七十一條但書規定意旨，該轉售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其轉售之效力，依民法其他相關規定辦理。」學者便有認為，平均地權條例僅屬訓示規定，即使買受人違規讓與紅單及買賣契約，其法律行為仍有效，因此難謂已生限制契約自由之效果 。(顏佑紘（2023），〈2022年民事法發展回顧〉，《臺大法學論叢》，第52卷特刊，頁1248-1249) 本文以為，上開見解忽略了「自我執行規範」與「違反規範結果」之區分。凡基本權利之行使，因國家行為而增加阻礙甚至難以行使，則已然受到「干預」，或謂限制 。至於干預或者限制是否過度，則為干預是否違反比例原則，構成違憲侵害之問題。所謂「自我執行規範」，係指一規範直接課予人民作為或不作為義務，無待機關執行，便生規制人民之效果。易言之，乃直接對受規制對象發生行政法律關係。平均地權條例禁止預售屋紅單、預售屋及新建成屋買賣契約之讓與、轉售，該規範對於買受人而言，直接發生國家限制其債權讓與行為之法律效果，與法律是否規定讓與行為無效、是否經機關查獲處罰並無關係。平均地權條例原則禁止讓與，且有罰鍰規定…...